Le marché immobilier à Marrakech disséqué par le cabinet international Knight Frank

Pour la première fois, Knight Frank, leader du conseil international en immobilier, présente une étude du marché résidentiel haut de gamme à Marrakech. Le groupe, fondé il y a plus de 125 ans en Grande-Bretagne, apporte son expertise comme conseil international en immobilier. Reconnu pour ses études de références, il publie notamment, tous les ans, le très attendu «Wealth Report» qualifié de «Bible» du marché de la richesse et du luxe. Elle présente les tendances mondiales en matière de patrimoine et la performance des marchés immobiliers de luxe à l’échelle mondiale. 

Quatre semaines après la sortie de l’édition 2026, un rapport spécifique sur le marché immobilier résidentiel haut de gamme «prime» de Marrakech est publié pour la première fois. La cité ocre est de plus en plus attractive et concurrentielle face aux hubs européens classiques.

État des lieux en matière de prix

Le document dévoile les clés pour comprendre l’évolution du marché de l’immobilier à Marrakech. Le rapport présente, en effet, le secteur, les avantages à investir à Marrakech, ses attraits, le développement des infrastructures, la réalité financière et fiscale, les freins subsistants. Un marché en pleine progression qui se structure et se professionnalise, explique-t-on auprès de Knight Franck.

Les biens immobiliers résidentiels haut de gamme se situent généralement entre 5.500 euros et 7.000 euros le m2. Une forte hausse des prix est observée, soutenue par une offre limitée. Les montants ont augmenté d’environ 10% à 15% sur certaines zones, ces deux dernières années, la demande de logements clés en main de haute qualité dépassant l’offre. En effet, la majorité concerne des villas meublées en revente. Toutefois, les prix au mètre carré restent inférieurs à ceux pratiqués dans les grandes villes européennes, ce qui rend Marrakech très attractive au regard de ses autres atouts. 

L’activité de promotion immobilière s’est intensifiée depuis la pandémie du «Covid-19», mais l’inégalité des normes de livraison a créé un marché à deux vitesses, concentrant la demande dans des complexes établis et gérés par des professionnels.

Un marché en évolution

Le rapport identifie les 5 zones les plus prisées selon les attentes des acheteurs. La Médina pour ses riads et L’Hivernage et Majorelle, centraux et principalement composés d’appartements. Les 3 autres zones proposent essentiellement des villas. Il s’agit d’Amelkis, Al Maaden, Route de Ouarzazate avec ses trois parcours de golf, la route d’Amizmiz qui devient le corridor de luxe le plus dynamique de Marrakech, et la Palmeraie Nord, sur la route de Casablanca, qui s’impose toujours comme le segment-phare grâce à sa localisation privilégiée et ses propriétés confidentielles recherchées dotées de jardins paysagers matures de plus de 50 ans.

Une des informations notoires reste l’évolution du profil des acquéreurs, au cours des dernières années. Les pays-vecteurs s’ouvrent et se multiplient. Si la France et le Royaume-Uni gardent leurs places en tête, la diaspora marocaine, les acheteurs basés à Dubaï et ceux du Moyen-Orient et des États-Unis s’avèrent des moteurs-clés. Les populations sont également plus jeunes (entre 40 et 50 ans), mobiles, avec des enfants scolarisés. 

Stella de Bagneux, Agent référent de Knight Frank de la région Marrakech-Safi, explique : «Aujourd’hui, les acheteurs de biens haut de gamme sont de jeunes familles, les professionnels du secteur technologique, les ménages du Moyen-Orient, la diaspora marocaine et les résidents de Dubaï à la recherche d’alternatives».

Marrakech, multi-attractive !

Cette réalité a engendré des comportements différents. Désormais, ces nouveaux venus  prennent leur temps et étudient la destination. C’est ce que Knight Frank appelle le parcours «location d’abord». Stella de Bagneux, qui connaît bien le secteur élargi de Marrakech, l’expérimente au quotidien : «Il faut prendre en considération l’importance du parcours location d’abord. C’est un vivier pour les ventes futures et un indicateur clé de la profondeur du marché. L’acheteur, aujourd’hui, vient plusieurs fois à Marrakech. Il va, en premier lieu, louer une villa dans tel quartier, puis tel autre. Un mois, six mois, un an… C’est seulement au terme de cette expérience de vie en location qu’il enclenchera l’acte d’achat après avoir évalué l’environnement, ses envies ou encore le potentiel locatif».

La cité ocre séduit désormais pour d’autres raisons que son seul climat. Ces nouveaux acquéreurs apprécient également les offres en matière de culture, d’écoles internationales, de santé, l’accessibilité financière relative, la sécurité au quotidien, les infrastructures en développement, ou encore les niveaux records de fréquentation touristique qui renforcent la dynamique à long terme du marché. 

Mark Harvey, chez Knight Frank, explique : «La demande devient plus internationale et plus réfléchie. Les acheteurs ne viennent pas uniquement dans une optique de style de vie. Ils comparent Marrakech à d’autres marchés mondiaux de résidences secondaires et reconnaissent la valeur relative qu’elle offre, en particulier dans le segment haut de gamme».

Les grandes infrastructures

La co-organisation de la Coupe du Monde de la FIFA 2030 par le Maroc accélère les délais de réalisation des grands projets d’infrastructures. Le document cite notamment l’extension prévue de la ligne ferroviaire à grande vitesse (LGV) reliant Casablanca à Marrakech, et celle de l’aéroport de Marrakech-Ménara, qui devrait doubler sa capacité et renforcer encore la connectivité internationale. Et de rappeler qu’il propose actuellement des vols directs vers 111 destinations, dont New York et Riyad. 

Les projets immobiliers axés sur l’hôtellerie continuent de faire figure de référence en matière de qualité et de confiance des acheteurs. Des marques telles que «Mandarin Oriental», «Aman» et «Fairmont» restent un atout majeur pour les acheteurs internationaux à la recherche de sécurité et d’une offre homogène. Toutefois, en dehors de ces complexes reconnus, Knight Frank relève que la qualité de construction peut varier considérablement d’un projet à l’autre, ce qui rend indispensable une vérification préalable. 

Perspectives 2026…

Le rapport donne des indications financières rassurantes pour les futurs acheteurs sur les frais transactionnels, les taxes annuelles, l’impôt sur les plus-values, et rappelle que le Maroc offre un environnement fiscal relativement favorable, sans impôt sur la fortune ni sur les successions, et dispose d’un réseau de conventions pour éviter la double imposition.

Marrakech est en train de passer d’un marché opaque, axé sur le mode de vie, à une destination de résidence secondaire plus structurée et d’envergure internationale, avec des prix toujours inférieurs à ceux de nombreuses villes européennes comparables. Un parc immobilier de haute qualité limité, une demande internationale en hausse et l’amélioration des infrastructures devraient soutenir la poursuite de la croissance, les valeurs des biens de prestige devant augmenter d’environ 6% en 2026.